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          行業迎來新標準 這些房企成價值投資新標桿
          海南在線 2022-01-26 10:33

            房地產銷售排行榜第一名,曾是很多企業為之向往的鐵王座,如今卻鮮少有人再談及。鐵王座的光芒以前有多耀眼,當下就有多寂寥。一個不爭的事實是,對房地產企業的觀察與分析,已經逐漸回歸到價值邏輯。

            近日,胡潤研究院發布《2021胡潤中國500強》,列出了中國500強非國有企業,按照企業市值或估值進行排名。本次共有32家房地產企業入圍榜單,其中,7家房地產企業進入百強。龍湖集團憑借其穩健增長的業績,位列房地產企業中價值排行第二位,僅次于香港的新鴻基地產。

            在過去艱難的一年跑贏行業,讓龍湖的投資者們更加相信自己的選擇。有中小投資者甚至總結稱:有一種發展模式叫龍湖,企業發展理念可以對抗周期風險。投資者口中的溢美之詞肯定摻雜主觀考量,但卻不失為一種觀察的角度。

            地產行業從狂飆突進到回歸理性,高峰低谷大小周期,聚光燈照耀的位置不斷在變換,然而像龍湖這樣一直保持競爭力的并不多。無論外部環境如何變化,龍湖一直在牌桌上。

            流水不爭先,爭的是滔滔不絕。

            穿越周期

            龍湖是堅定的長期主義者,這是行業內的共識。事實上,“長期”并不是以時間為單位,5年、10年都不足以判定是否“長期”。“長期”的單位不是“年份”,而是“周期曲線”。長期主義,是一種能穿越小周期,看透大周期的能力。

            有券商機構指出,支撐龍湖目前高估值的一個重要原因,是龍湖的商業地產做得早且做得好,直接為公司打開估值空間。

            不久前,龍湖智創生活宣布將商管和物業打包上市,成為行業內最值得關注的IPO動作。聆訊材料披露,在商業運營服務板塊,截至2021年12月28日,龍湖智創生活為60個購物中心提供商業運營服務,合計面積580萬平米。

            龍湖商業能有今天的成就,得益于龍湖一直堅持在商業地產領域的投入,將銷售回款的10%投入持有型物業,是從2011年就提出的公司戰略。雖然現在這個決策已經被證實是正確的,但是在把“千億”作為衡量優秀企業標準的十年前,龍湖現在的成績是大多數人不可預見的。

            如今,龍湖的業務圍欄越來越寬,基于“開發+服務”雙引擎戰略,在地產開發之外,房屋租售、房屋裝修及產城、醫養等業務,也開始為龍湖的“服務引擎”提供了更多想象空間。

            以藍海引擎為例,這是龍湖旗下的產城更新業務品牌,以辦公空間為載體,整合集團內外部創新資源,通過城市更新、TOD綜合開發等模式,打造產業升級、產城融合發展的創新平臺。

            從功利的短期視角出發,產城項目并非一兩年即能見到效果的快周轉生意。但是對未來的洞察和投入,既是發展的需要,更是生存的需要。龍湖時下沒有為新業務制定強制性的量化指標,事實上也沒有必要,企業已經為自己贏得了更從容的機會。

            運營為王

            正確的決策還需要適配良好的運營能力,存量時代下多元化業務發展重要性提升,將更為考驗開發商包括財務、管理等在內的多維實力。

            平安證券指出,房地產開發已經由金融紅利轉向管理紅利。由于新金融監管環境下傳統模式適用性降低,未來“高杠桿、高周轉”模式預計將向低杠桿、低負債經營轉變,由向金融要紅利轉為向管理、運營要利潤。簡而言之,賺快錢的時代過去了。

            這是屬于精細化運營的時代,而龍湖即是其中的佼佼者之一。根據上市公司披露數據,在2021年上半年,龍湖集團實現經營性收入87.8億元,較去年同期增長49.1%。2021全年,龍湖商業全年新開業商場12座,累計開業商場數量超60座。

            租賃住房領域,2021上半年龍湖租賃住房品牌冠寓實現10.7億租金收入,期末整體出租率達到94.1%,其中開業超過六個月的項目出租率為95.5%。

            運營為王,但也需要資本開路。有苛刻的觀察者指出,對于現在的房地產行業,融資利率幾何是唯一重要的房企考察指標。這個論調或許有失偏頗,卻充分說明了融資端口能力的重要性。

            在全投資級信用評級與“綠檔”加持下,截至2021上半年末,龍湖集團平均融資成本為4.21%,再創歷史新低。進入2022年,龍湖1月份成功公開發行2022年公司債券(第一期),規模及票面利率分別為6年期債券發行規模為20億元,票面利率為3.49%,8年期債券發行規模為8億元,票面利率為3.95%。

            出色的管理和運營能力支撐龍湖在資本市場獲得高評級高估值,同時高評級又助力公司低成本融資,補給業務發展和企業經營。龍湖形成了一個健康良性的發展循環。隨著行業洗牌,劣幣加速出清,所有人都樂意看到,諸如新鴻基、龍湖、貝殼這樣的企業越多越好。

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